Selepas pembelian rumah kedua, saya stuck pada modal untuk rumah ketiga. Untuk pengetahuan, maksimum margin of finance (MOF) untuk rumah ke tiga adalah 70% sahaja seperti yang ditetapkan on Bank Negara Malaysia (BNM). Sebagai contoh, saya perlu menyediakan deposit sebanyak RM60,000.00 bagi pembelian rumah berharga RM200,000.00 bersamaan 30% dari harga rumah. Post berkenaan Margin of Finance.
PERTAMA KALI MASUK LELONG
Saya buat keputusan untuk membeli melalui segmen lelong disebabkan peluang untuk pembelian rumah bawah harga pasaran. Melalui pasaran lelong kita biasanya boleh membeli rumah dalam anggaran 20% ke 30% bawah harga pasaran. Klik disini untuk Semak Harga Pasaran.Walaupun boleh dapat rumah murah bawah pasaran, anda harus ingat bahawa banyak kos-kos dan risiko dalam pembelian rumah lelong.
Lokasi yang saya pilih untuk rumah ketiga adalah Pangsapuri Sri Perantau. Pangsapuri Sri Perantau terletak di Pelabuhan Klang yang merupakan pelabuhan terbesar dan tersibuk di semenanjung Malaysia. Rumah ketiga yang bakal saya beli adalah pangsapuri tiga bilik. Keluasannya adalah 650 SQFT dan terletak di tingkat 3.
Harga rizab untuk rumah ini dibuka pada harga RM43,000.00. Nasib saya baik apabila pada hari tersebut saya merupakan single bidder. Alhamdulillah saya berjaya bid rumah tersebut pada harga rizab berjumlah RM43,000.00. Unit ini sangat berbaloi bagi saya kerana berdasarkan semakan, harga pasaran adalah RM100,000.00. Ini bermaksud saya berjaya membida rumah tersebut lebih 50% dibawah harga pasaran.
LOKASI PANGSAPURI SRI PERANTAU YANG STRATEGIK
Antara faktor pemilihan pembelian rumah ketiga di Pangsapuri Sri adalah lokasi. Selain berdekatan dengan Pelabuhan Klang, pangsapuri ini berhampiran kawasan perindustrian berskala besar. Dah nama kawasan perindustrian, mestilah menjadi tarikan penyewa dari pekerja-pekerja kilang disekitar kawasan rumah. Antara kilang-kilang yang berhampiran rumah adalah seperti Swift, Ayamas dan Samsung.
Tambah lagi menarik, Pangsapuri Sri Perantau letaknya betul-betul di hadapan Stesen Komuter Jalan Kastam. Selain mempunyai jaringan akses mudah ke lebuh raya KESAS dan SKVE, Pangsapuri Sri Perantau juga berdekatan dengan gedung borong terkenal iaitu GM Klang.
KEY POINT SEBELUM PEMBELIAN RUMAH LELONG
- DEPOSIT 10%: Wajib sediakan 10% deposit dalam bentuk bank draft sebelum masuk lelong.
- MARK UP LOAN: Tidak dibenarkan untuk mark up loan bagi pinjaman perumahan untuk segmen lelong.
- TEMPOH MASA: Selepas menang lelong, anda hanya ada masa 90 ke 120 hari untuk menyelesaikan baki 90% dari harga rumah.
- DEPOSIT HANGUS: AWAS!!! Jika anda tidak dapat selesaikan baik 90% dalam tempoh masa yang ditetapkan, wang deposit 10% tadi bakal hangus.
RISIKO BELI RUMAH LELONG
- Rumah Berpenghuni: Worst Case Scenario, perlukan Court Order bagi mengeluarkan penghuni yang degil lebih-lebih lagi jika owner lama yang tinggal sendiri di rumah tu.
- Kaveat: Kaveat adalah sekatan yang menghalang proses pindah milik. Kaveat boleh jadi disebabkan oleh status rumah (Bumi lot, Malay Reserved), diletakkan oleh owner ataupun disebabkan owner berhutang dengan Ah Long.
- Tunggakan: Terpaksa selesaikan hutang bil yang tertunggak selama bertahun-tahun seperti bil air, bil elektrik, bil maintenance, cukai taksiran, cukai tanah dan banyak lagi.
- Kos Repair: Perlu keluarkan kos yang besar jika rumah rosak teruk dan memerlukan major repair.
TABUNG ISTERI
Rumah tersebut saya hadiahkan kepada isteri. Walaupun harganya tak seberapa, hanya RM43,000.00. Jadilah sebagai tambahan pendapatan kepada isteri. Rumah telah disewakan tanpa kosong sejak tahun 2017. Hasil sewa sebanyak RM500 saya jadikan sebagai tambahan pendapatan isteri untuk mencantikkan loan profile beliau.
Alhamdulillah. Dan hasilnya kami berjaya join loan untuk rumah keempat yang didami sekarang. Setelah itu saya syorkan kepada isteri untuk simpan secara paksa di instrument simpanan seperti ASB financing sebanyak RM200,000.00. Untuk pembayaran ASB financing, kami menggunakan teknik rolling. Tahun pertama bayaran bulanan hasil duit saving kami sendiri. Tahun kedua dan seterusnya bayaran bulanan ASBF adalah daripada hasil dividen tahunan.
RUMUSAN DARI PEMBELIAN LELONG RUMAH KETIGA
- Rumah dibeli jauh lebih murah dari harga pasaran melauli segmen lelong.
- Kenali risiko pembelian rumah lelong sebelum membida.
- Hasil sewa rumah saya kembangkan untuk beli rumah keempat dan tambah tabung simpanan isteri.
