KALAU ADA YANG BERMINAT UNTUK MEMBELI RUMAH BARU, IKUTI SAHAJA 10 TIPS DI BAWAH INI UNTUK MENGETAHUI CARA MEMBELI RUMAH BARU.
Kalau korang rasa yang umur dah makin tua dan anda tak larat nak menyewa,. Jadi anda bercadang nak miliki hartanag. Anda ada dua pilihan:
- Beli rumah subsale, juga dipanggil rumah second hand.
- Beli rumah baru, juga dikenali sebagai rumah undercon.
Kali ni, kita akan fokus pada rumah baru. Artikel ini akan menerangkan perkara – perkara yang anda perlu ambil kira dalam membeli rumah baru.
LANGKAH 1 – TENTUKAN KEMAMPUAN KEWANGAN
“Kalau gaji RM3,000, boleh beli rumah macam mana ni?’ Selalunya inilah soalan pertama yang orang akan tanya.
Anda boleh gunakan pelbagai kalkulator kat Internet untuk menjawab soalan ini,
- Affordability Calculator : Masukkan gaji serta komitmen bulanan anda, dan anda akan dapat jumlah pinjaman yang berpadanan dengan kemampuan anda.
- Home Loan Calculator : Kalau anda dah tahu jumlah pinjaman dan berapa puluh tahun kena bayar, kalkulator ni akan kira berapa banyak anda kena bayar setiap bulan.
Senang cerita, pinjaman anda tak patut melebihi satu pertiga (1/3) gaji kasar.
Jadi kalau gaji anda RM3,000 sebulan, anda tak sepatutnya membayar lebih daripada RM900 untuk pinjaman perumahan.
Ada banyak kos lain dalam dalam membeli rumah yang perlu diambil kira termasuklah wang pendahuluan(downpayment), kos guaman, duit setem, Memorondum of Transfer (MOT) dan banyak lagi.
Di sini, kami sediakan beberapa tip untuk berjimat dalam membeli hartanah:
- Anda boleh keluarkan duit KWSP (Akaun 2) untuk membantu membayar pinjaman.
- Tengok insiatif kerjaan seperti PR1MA, PPR, RUMAWIP dan Rumah Selangorku.
- Kalau anda berstatus bumiputera, perhatikan manfaat seperti lot bumiputera, kuota bumiputera dan diskaun bumiputera.
- Hubungi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) berkenaan Skim Pembiayaan Deposit Rumah Pertama (ataupun Skim MyDeposit.)
- Ada sesetengah pemaju yang menwarkan pelbagai pakej, rebat pembeli awal, rebat bumiputera, Internet percuma, perabot dan peralatan elektrik percuma serta banyak lagi.
Kena munasabah diri akan apa yang mampu anda miliki berdasarkan rezeki bulanan yang anda dapat.
Gaji ni bukan untuk rumah je, tapi nak bayar bila kereta rosak, nak beli lampin susu anak, semua amanat tu kena pegang. Haa kan dah terkeluar tazkirah
LANGKAH 2 – PILIH RUMAH YANG ANDA MAHU
Bila anda tahu jumlah pinjaman mana yang anda mampu, anda dah boleh mula survey rumah. Ini antara faktor penting dalam memilih rumah:
- Dekat tak dengan tempat kerja? Banyak traffic jam? Senang ke nak balik kampung?
- Berapa kaki persegi (kps)? Ada bilik spare tak kalau mak anah nak singgah?
- Dekat tak dengan sekolah yang baik? Ada mamak, ada 99 SpeedMart, ada klink?
- Ada parking? Ada gym dan swimmin pool ke (yang anda mungkin tak akan guna tapi bunyinya gah bila bagitau member)?
- Adakah ia kawasan berpagar? Ada pak guard? Pernah berlaku banjir&?
Anda juga mungkin nak pilih antara jenis-jenis rumah yang berbeza seperti Kondominium, Apartmen, Rumah Teres, Semi – D, Banglo dan juga SOHO.
Bila anda dah tahu apa yang anda mahu, sangat penting untuk anda cari ejen hartanah yang mempunyai rekod yang baik.
Kenapa perlu ejen hartanah? Kerana ejen hartanah yang bagus akan nasihatkan anda tentang banyak perkara seperti pasaran semasa, latar belakang dan rekod pemaju.
LANGKAH 3 – CARI PEGUAM HARTANAH
Pihak pemaju mungkin akan menawarkan khidmat peguam mereka secara percuma. Tapi peguam tersebut mewakili pemaju, jadi apa-apa pun, mereka akan utamakan pemaju dulu.
Anda sendiri pun tak wajib nak lantik peguam, tapi ia sangat membantu bila melibatkan urus niaga beratus – ratus ribu Ringgit ni!
Ini antara perkara yang peguam boleh buat untuk anda:
- Bantu fahami proses yang terlibat – Pembelian hartanah melibatkan banyak proses, dokumen dan istilah yang asing buat pemilik baru. Anda boleh research semua ni, tapi leih baik ada peguam yang betul -betul hafal buku perundangan tu daripada kulit depan sampailah belakang.
- Pihak yang neutral – Peguam yang dilantik bertanggungjawab untuk melindungi kepentingan anda dan boleh mengelakkan mana- mana pihak ketiga daripa mengambil kesempatan.
- Menyemak dokumen yang terlibat– Dokumen seperti perjanjian pinjaman adalah terikat secara sah (legally binding), bila dah sain tak boleh tukar dah. Jadi anda kena dapatkan khidmat peguam untuk menulis draf, memastikan anda tak terlepas pandang perkara penting, dan mengesan kalau ada apa-apa klausa yang meragukan.
Carilah peguam yang biasa dengan hal – hal hartanah, bukan peguam kes jenayah pulak ye.
LANGKAH 4 – FAHAMI DOKUMEN – DOKUMEN JUAL BELI RUMAH
Bila anda dah pasti rumah mana nak beli, anda kena bayar yuran tempahan (booking fee) sebanyak 2% – 3% daripada harga rumah. Jangan bimbang yuran ini adalah sebahagian daripada downpayment anda.
Bayaran booking fee ini adalah sekali dengan pengisian Letter of Offer to Purchase, iaitu dokumen rasmi yang menyatakan hasrat anda untuk membeli rumah tersebut.
Antara maklumat yang anda kena isi dalam Letter of Offer to Purchase (borang tawaran pembelian) adalah:
- Maklumat pembeli dan penjual.
- Jumlah yuran tempahan yang telah dibuat (2% -3%) dan jumlah downpayment selebihnya.
- Tempoh untuk bayar baki jumlah downpayment.
- Tempoh nak tanda tangan Sales and Purchase Agreement (SPA), biasanya dalam 2 – 3 minggu.
- Tempoh untuk bayar baki 90% harga rumah.
Seterusnya, anda dan pemaju kena tanda tangan Sales and Purchase Agreement (Perjanjian Jual Beli), atau singkatannya SPA.
Kebanyakan perkara dalam Letter of Offer to Purchase tadi akan dibawa ke SPA, melainkan anda nak buat apa -apa perubahan yang perlu dipersetujui oleh pemaju dan pembeli.
Antara perkara – perkara lain yang perlu diteliti dalam SPA adalah:
- Maklumat terperinci akan rumah yang nak dibeli termasuklah alamat, keluasan tanah ataupun unit dan sebagainya.
- Jenis hak milik sama ada pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold).
- Maklumat terperinci tentang binaan rumah seperti bahan yang digunakan untuk pintu, tingkap dan dinding.
- Tempoh bila rumah dijangka siap.
SPA ini adalah dokumen paling penting sebab ia menyatakan kesemua terma dan syarat bagi pembelian anda. Sebab tu lah anda digalakkan untuk melantik peguam sendiri.
*Nota: Letter of Offer to Purchase kadang – kadang dikenali sebagai Letter of Intent to Purchase ataupun Agreement of Purchase.
LANGKAH 5 – BUAT PERMOHONAN UNTUK PINJAMAN PERUMAHAN
Untuk memohon pinjaman bank, anda perlu tunjukkan resit tempahan yang anda dah bayar kepada pemaju tadi.
Bergantung kepada bank yang anda pilih, ini antara dokumen yang anda perlu sediakan:
- Resit tempahan
- Kad pengenalan / pasport
- Slip gaji
- Penyata bank
- Resit cukai pendapatan
- Penyata EPF
Pinjaman perumahan (juga dipanggil sebagai pembiayaan perumahan) ada banyak jenisnya. Unntuk memudahkan perumahan, kami terangkan tiga kategori lazim bagi pembiayaan perumahan:
| Pinjaman perumahan konvensional | Namanya mungkin berbeza-beza mengikut bank. Tapi secara ringkasnya, dengan pinjaman ni, tempoh bayaran adalah tetap. Kalau nak langsaikan pinjaman awal pun tak guna, kena penalti lagi ada. |
| Pinjaman perumahan fleksi | Pinjaman fleksi membenarkan anda membuat bayaran lebih bila anda mahu, terutamanya bila kadar faedah di pasaran turun. Pinjaman ni sesuai jika anda ada cashflow yang cantik setiap bulan. |
| Pembiayaan perumahan Islamik | Secara ringkasnya, pembiayaan perumahan Islamik adalah patuh syariah dan mengelakkan riba’. Ia tidak mengenakan faedah (interest), sebaliknya bank membeli rumah dan menjualnya kembali kepada anda pada kadar keuntungan yang dipersetujui. |
Anda boleh semak kelayakan anda terlebih dahulu untuk memastikan anda tak tertinggal apa-apa perkara penting!
Sebab, kalau anda terlepas pandang dan permohonan ditolak, anda kena habiskan banyak masa untuk menunggu dan buat permohonan sekali lagi.
LANGKAH 6 – FAHAMI DOKUMEN PINJAMAN PERUMAHAN
Dokumen pinjaman perumahan (loan agreement) adalah persetujuan antara anda dengan pihak bank.
Tiga perkara paling penting dalam loan agreement adalah jumlah pinjaman, kadar faedah, dan tempoh pinjaman. Anda boleh semak kiraan ni guna Home Loan Calculator.
Selain tu, ini perkara yang terkandung dalam loan agreement:
- Lock-in period – Sesetengah bank mengenakan lock-in period antara antara 3 hingga 5 tahun. Kalau anda langsaikan pinjaman dalam tempoh ini, anda akan dikenakan sejumlah denda.
- Base Lending Rate (BLR) – BLR adalah ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia, tapi diubah mengikut bank masing-masing. Contohnya Bank Negara mungkin tetapkan BLR kepada 6.6%, tapi bank tawarkan 5.7% je. BLR inilah yang akan mempengaruhi kadar faedah yang anda kena bayar tiap-tiap bulan.
- Kadar berubah atau tetap – Seperti namanya, pinjaman kadar faedah berubah adalah dipengaruhi BLR, manakala pinjaman kadar faedah tetap kekal sama. Anda boleh pilih berdasarkan strategi dan cashflow anda.
- Kadar siling (cap rate) – Ada pinjaman yang mengenakan jumlah maksimum yang akan dikenakan terhadap kadar faedah anda, supaya anda tak perlu bayar lebih.
- Jadual Bayaran Berperingkat (progressive billing) – Bagi rumah undercon, anda mungkin perlu membuat bayaran pada fasa-fasa berbeza sewaktu rumah dibina. Segala bayaran ini juga akan ditolak daripada bayaran penuh.
Terma dan syarat bagi setiap pakej pinjaman adalah berlainan dan kompleks, biasanya bank tak paparkan kat laman web mereka.
Jadi anda kena tanya betul-betul dengan pegawai bank dan rujuk kembali dengan peguam anda.
LANGKAH 7 – TANDATANGAN SPA SELEPAS PINJAMAN DILULUSKAN DAN BUAT BAYARAN
Anda kena faham kronologi SPA dan pinjaman rumah ni betul-betul:
- Sewaktu hantar Letter of Offer to Purchase, anda kena bayar booking fee sebanyak 2% – 3%.
- Anda perlukan resit booking untuk memohon pinjaman rumah. Pinjaman biasanya diluluskan dalam 1 – 2 hari.
- Dalam 2 – 3 minggu selepas Letter of Offer to Purchase, anda kena tanda tangan SPA di mana anda perlu bayar jumlah down payment yang selebihnya. Jadi pastikan permohonan pinjaman siap sebelum tanda tangan SPA.
Macam mana kalau pinjaman tak diluluskan? Sesetengah pemaju takkan pulangkan booking fee tadi.
Tapi sewaktu menulis Letter of Offer to Purchase, anda boleh dapatkan persetujuan untuk mendapatkan semula wang tersebut kalau pinjaman tak lepas (ini kena disokong dengan bukti bertulis dari bank).
Selain daripada down payment, ini antara perkara-perkara lain yang anda perlu bayar bila menandatangani SPA:
- Duti setem bagi Loan Agreement
- Duti setem bagi SPA
- Duti setem bagi Memorandum of Transfer
- Yuran guaman
Jadi selagi boleh, jangan terburu-buru beli rumah sebab nampak tawaran yang menggugat iman!
Kaji selidik dalam-dalam dan sediakan banyak duit lebih, barulah hati aman tenteram sebab anda dah usaha sebaik boleh.
LANGKAH 8 – LAWAT LOKASI RUMAH SECARA BERKALA
Dah tentulah sewaktu survey lagi anda dah digalakkan untuk melawat tapak pembinaan, tengok apa kemudahan yang ada berdekatan.
Bila dah tanda tangan SPA, lawat proses binaan sekali-sekala untuk tengok perkembangan rumah anda.
Kalau ada apa-apa yang tak sama dengan SPA contohnya keluasan tanah/unit, bahan yang digunakan, malah kalau pembinaan lambat sekalipun, anda boleh bangkitkan dengan pemaju.
Nak lagi sebab anda dah mula bayar progressive billing tu!
LANGKAH 9 – PINDAHAN MILIK RUMAH KEPADA ANDA
Dah mengah dah baca semua langkah-langkah ni? Teguk air segelas, kita dah nak habis dah.
Ini dokumen-dokumen yang akhirnya mengesahkan anda sebagai pemilik rumah:
- Notis milikan kosong (vacant posession) – Adalah bila pemaju bagi anda kunci rumah. Proses ni biasanya mengambil masa 24 hingga 36 bulan selepas menandatangani SPA.
- Sijik perakan siap dan pematuhan (Certificate of Completion and Compliance) – Dokumen yang disahkan pihak berkuasa untuk menyatakan yang rumah anda selamat untuk didiami.
- Memorandum pemindahan (Memorandum of Transfer) – MoT mengesahkan pemindahan hak milik rumah dari pemaju kepada nama anda bagi rumah strata atau rumah individu.
*Nota: Rumah kediaman strata (Strata Title) biasanya adalah unit di dalam apartmen atau kondo, manakala rumah kediaman individu (Individual Title) biasanya di atas tanah.
LANGKAH 10 – PERIKSA RUMAH UNTUK SEBARANG KEROSAKAN (DEFECT LIABILITY PERIOD)
Dalam SPA, ada beberapa perkara yang akan melindungi anda daripada sebarang kerosakan pada rumah:
- Seperti yang kami sebut sebelum ni, SPA ada jelaskan butir-butir tentang binaan rumah seperti bahan yang digunakan. Anda kena periksa kesemua ni bila dapat kunci dan jika ada yang tak sama, pemaju perlu menukar atau membayar ganti rugi.
- Tempoh tanggungan liabiliti (defect liability period) menggariskan hak anda untuk menuntut sebarang kos pembaikan dan ganti rugi jika ada sebarang kerosakan.
- Selain daripada kerosakan, terdapat caj untuk sebarang kelewatan (late delivery charges) di mana anda boleh menuntut denda jika pemaju lambat menyudahkan pembinaan seperti yang dipersetujui.
